«algemeen» «lineair» «annuïteit» «leven-» «spaarhypotheek» «hybride» «aflosvrij» «groen» «nhg»

spaarhypotheek

geldlening

Je kunt het nog zo'n mooie naam geven maar een spaarhypotheek is simpelweg een geldlening om een huis te financieren. Anders gezegd, een geldgever geeft u krediet door een lening te verstrekken met als onderpand de woning, enerzijds, en uw inkomen en overige kredietwaardigheid anderzijds. Daarbij is het bedrag van de lening altijd min of meer gekoppeld aan de waarde van het huis, het onderpand.
Daarbij is de waarde van de woning de direkte koppeling, en het inkomen de indirekte koppeling met de hoogte van het bedrag. Immers, naast de aanschaf van het (onder-)pand wilt u soms nog meer financieren : de bijkomende kosten van makelaar en notaris, van kadster en overdrachtsbelasting danwel btw, de bijkomende kosten van een andere keuken, een verbouwing en noem het maar op. Alles bij elkaar geteld, gaat u dan ver over de getaxeerde waarde van het onderpand en mits het inkomen het toelaat, zijn geldgevers soms bereid om u meer krediet te geven en dus een hogere lening omdat de relatie met het inkomen en dus de aflossingscapaciteit dat toelaat. Ook met behulp van de Nationale Hypotheek Garantie is een hogere hypotheek dan de strikte onderpand waarde vaak mogelijk.

Een populair geworden hypotheek-vorm noemt men de "spaarhypotheek".

nee, dit is geen doublure van de tekst van de levenhypotheek, de spaarhypotheek heeft dezelfde basis, daarom deels deze eerste herhaling.

hypotheek en levensverzekering

spaarpolis plus aflosvrij is levenhypotheek = spaarhypotheek Met name voor die continu fiscale aftrek van de hypotheekrente, èn het hefboomeffekt van rente-aftrek op de rente en onbelastbaarheid van het sparen in een levensverzekering is destijds deze vorm ontwikkeld:

op de lening wordt gedurende de volle looptijd niet afgelost en dus alleen rente betaald
daarnaast wordt een levensverzekering gesloten met als doel om met de uitkering aan het einde van de looptijd een deel of de gehele lening af te lossen, en soms kan men nog wat extra overhouden

Deze combinatie is zonder het fiscaal voordeel te zien als de duurste van de drie, fiscaal netto mits in de goede situatie gesloten, de goedkoopste hypotheek van de drie.

levensverzekering of spaar hypotheek

Wanneer je je realiseert, dat ook bij een lineaire of een annuïteit hypotheek, het verstandig is om het risiko van voortijdig overlijden met een overlijdensverzekering af te dekken, zodat de achterblijvenden minder of geen problemen zullen ondervinden met het aflossen van de hypotheek, kun je dit aspekt even uit het woord levenhypotheek weglaten. Het zit er namelijk standaard wel in, maar niet altijd voor 100%! Check dit, als je daar absoluut van uit wilt gaan.

Wat blijft er dan van een levensverzekering over behalve dat het klinkt als een moeilijk woord?
Is het een spaarregeling net als bij een spaarbank ? Nee, niet helemaal, het lijkt er een beetje op. Je spaart wel degelijk per termijn een bepaald bedrag bij elkaar, maar het is en blijft een afwijkende systematiek, ooit ontworpen voor lange termijn spaardoelen, komt aan de ene kant tot uitdrukking omdat op de polis niet 1 euro staat, dat aangroeit tot een onbekend bedrag, maar uitgaande van een vaste en gegarandeerde rente aangroeit tot een bepaald bedrag en dat bepaalde bedrag zetten ze dan op de polis. Wanneer je dàt niet in de gaten houdt, leidt het tot verwarring. Bijvoorbeeld bij tussentijds opnemen, immers het bedrag op de polis is er pas op de allerlaatste dag, niet eerder. Wil je het dus wèl eerder, dan wordt er teruggerekend, niets mis mee, alleen het valt wel eens tegen. En omdat het een speciale methodiek is - denk maar aan die gegarandeerde rente - zijn er ook kosten, die verrekend moeten worden.
Die kosten, tenminste voorzover het de orthodoxe verzekeringen zijn, zijn voor de volledige looptijd qua hoogte gegarandeerd, ook als het 30 of 45 jaar zou lopen. Bij de nieuwere vormen is dat niet zo.

Is het een gokovereenkomst, een kanspel? Nee , niet helemaal. Het lijkt er een beetje op. Zo wordt bij de overlijdensverzekering gekeken naar de kans, dat iemand in een bepaalde periode kan komen te overlijden, zo wordt er bij een spaarverzekering (puur) gekeken naar de kans, dat iemand op de allerlaatste dag van die overeenkomst in leven kàn zijn! Dus die ene dag, niet eerder, niet later. Dat heeft dan dus konsekwenties wanneer je tussentijds de waarde wilt ontvangen, want op die kans is het hele spel gebaseerd.

Koppel je nu beide vormen aan elkaar, overlijdensverzekering en spaarverzekering, dan krijg je een gemengde verzekering, die of uitkeert bij eerder overlijden of uiteindelijk bij in leven zijn op de einddatum van de verzekering, mits je natuurlijk wel even de premie op tijd betaalt. En alleen als beide vormen met elkaar verweven zijn, kun je tussentijds een bepaalde waarde opnemen mits ook passend in de combinatie met de hypotheek. Zonder hypotheek of fiscale koppeling, kun je redelijk (wel weer afzonderlijke regels) vrij de waarde opnemen, bij fiscale regeling ben je gebonden aan de belastingregels zoals lijfrente, bij hypotheken zal de geldgever zichzelf als zogenaamde begunstigde aanwijzen, of geef je een soortgelijke toezegging af, waardoor dit recht beperkt wordt. Bij verkoop kun je natuurlijk meer, maar het is de vraag of gehele of gedeeltelijke beëindiging verstandig is.

rente en spaarhypotheek

Er wordt standaard een rente vergoed in die spaarverzekering, jaren geleden was dat 4, nu 3% op jaarbasis. Er is een kans (..) dat een verzekeringmaatschappij méér rente-winst kan maken over de hele looptijd. Dat kan, dat wordt niet gegarandeerd en dat onderwerp kent heel veel variaties en vormen. Van belang is , dat het meerdere aan jou als verzekeringnemer/begunstigde kan worden uitgekeerd, als het moment daar is.
En omdat er een kans is, dat de uitkering hoger zal zijn, dan oorspronkelijk op basis van de garantie-rente berekend, wordt de spaarverzekering doorgaans iets lager gekozen dan strikt nodig, vergeleken met de hoogte van de af te lossen hypotheeklening. Alleen heeft dat dan ook weer effekt naar de tussentijdse waarde.

spaarhypotheek effekt

Hoewel de achterliggende techniek iets afwijkend kan zijn, is het principe zodanig, dat de spaarhypotheek aansluit op de annuiteïthypotheek. Sparen is ook een vorm van annuïteit,het bedrag wat je spaart blijft immers gelijk, de rente neemt toe. Wat er gebeurt, is dat je afspreekt, dat de spaarrente die je gaat krijgen, gelijk is aan de leenrente die je moet betalen. Daarnaast spreek je af, dan wanneer je tussentijds bijvoorbeeld bij verkoop moet beëindigen, de waarde op dat moment ook berekend wordt volgens die annuiteit - methode waarbij exact die afgesproken rentevoet gehanteerd wordt. Dat geeft duidelijkheid.

En dat heeft als bijkomend voordeel, dat de - en dat wordt nogal eens vergeten - maandlasten wel degelijk kunnen variëren naarmate de rente daalt en stijgt, maar dat ze door deze systematiek getemperd worden. Je kunt ook hier weer een tegenstelling neerzetten tussen de twee systemen:

de orthodoxe levenhypotheek wordt gegeven de winstcapaciteit " lager gesloten " dan ten opzichte van de hypotheeklening en de garantierente zou moeten, maar gedurende de looptijd zal er niet geëist worden dat je bij een te lage rentestand tussentijds zou moeten aanpassen. Sterker nog, je màg dat op eigen initiatief wel degelijk doen, wordt alleen doorgaans vergeten.
de spaarhypotheek wordt gegeven de rentemethodiek " lager gesloten " dan ten opzichte van de hypotheeklening en de garantierente zou moeten, maar gedurende de looptijd zal er wel degelijk geëist worden dat je bij een te lage rentestand tussentijds zou moeten aanpassen. Daar staat tegenover, dat je dan redelijk zeker bent, dat op de einddatum er voldoende is gespaard om af te kunnen lossen.

Ofwel, elk nadeel heeft z'n voordeel. Het is wel zo, dat deze hypotheekvorm doorgaans 1 of 2 tiende procent hogere rentelasten geeft, ter dekking van de extra administratiekosten, garanties en dergelijke. De vorm wordt uitgevoerd, door verzekeringmaatschappijen of door banken in combinatie met verzekeringmaatschappijen.

De premies voor de spaarhypotheek worden gewijzigd per de rente-vervaldag. Heb je de rente voor stel 30 jaar vastgezet, weet je voor 30 jaar, wat exact je maandlasten zullen zijn. Voor 1 jaar vast, nou , vul maar in. Dan heb je dus voor 30 jaar de prijs van zekerheid, voor 1 jaar zul je iets sterker in je schoenen moeten staan, zoals gezegd, de premie-wisselingen zijn getemperd, ze zijn er wel!
En stijgt de hypotheekrente, dan daalt de premie omdat je beleggingsrente ( let op: dit is spaarrente, in feite heeft dat niets te maken met "beleggen" ! ) meestijgt.
En daalt de hypotheekrente, dan stijgt de premie omdat je beleggingsrente daalt. Logisch toch?

fiscaal effekt van de spaarhypotheek

Destijds, toch al zeker voorafgaand aan 1970, is het produkt in deze markt gekomen vanwege het fiscaal voordeel, mede waardoor er gedurende de looptijd niet op de hypotheeklening wordt afgelost. De uitstel van de aflossing is dus maximaal, betekent ook dat het fiscaal bruto de duurste vorm van de drie : lineair - annuïteit en leven is. Maar fiscaal netto, uitgaande van de stand 2010 , nog steeds de goedkoopste. Of en zo ja , welke , er een regering aan de orde zal komen, die het befaamde " H woord " ooit effectief aan zal durven pakken, is een kans van 50% , het kan vriezen of het kan dooien. Maak je eigen afweging op dat punt en kies de beste (spaar-)hypotheek.

Combineer meer dus ook met de spaar-hypotheek

Een spaarhypotheek kun je met een lineaire hypotheek combineren, met een annuïteit hypotheek , en met combinaties van die twee.

top pagina

disclaimer: Alle informatie op de site(s) van WFS spaar-hypotheek.net zijn met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat informatie incidenteel niet juist, onvolledig en/of niet up to date is. WFS kan hiervoor geen enkele aansprakelijk aanvaarden.
bemiddeling / advies: wfs spaar-hypotheek.net houdt zich niet met bemiddeling of advisering aan particulieren of bedrijven bezig en is geheel onafhankelijk van zich op die markt bewegende partijen.
copy-right: Op alle op de site aanwezige informatie, text,beeld of anderszins, rust auteursrecht.